Quais são os tipos de financiamento imobiliário? Conheça!

Quais são os tipos de financiamento imobiliário? Conheça!

Conhecer as possibilidades e analisar com cuidado são ações essenciais; saiba mais sobre os tipos de financiamento no Brasil

O processo de aquisição de um imóvel envolve algumas etapas fundamentais. Para que seja possível compreender todas as possibilidades e analisar com calma os melhores caminhos a seguir é preciso: 

  1. Estudar o valor disponível de recursos próprios para a entrada, além de fazer uma simulação para entender qual valor máximo de crédito liberado de acordo com sua renda e entrada; 
  2. Pesquisar para escolher o espaço ideal e que atenda às suas necessidades;
  3. Assinar um contrato ajustando as condições acordadas entre vendedor e comprador, por exemplo: valores, prazos, desocupação, vistoria e etc;
  4. Reunir a documentação, entregar ao agente financeiro, realizar vistoria com engenheiro e na sequência assinar o contrato de financiamento.

Nesse contexto, o comprador deve considerar todas as condições de pagamento do empréstimo e eleger a que mais se encaixa a sua capacidade financeira, pensando não só no presente, mas também no futuro.

Tipos de financiamento imobiliário

Sistema financeiro de habitação (SFH)

Esta é a principal modalidade do país e que conduz a maioria das concessões de crédito imobiliário, inclusive do Minha Casa Minha Vida. Foi criada pelo Governo Federal e tem como garantia os recursos existentes no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e o pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

O SFH possui algumas características: as parcelas não podem comprometer mais que 30% da renda, há um limite de 80% do valor para financiamento de imóveis novos e 70% para imóveis usados, o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 800 mil, além disso, o SFH não admite pessoa jurídica, ou seja, a aquisição dessa modalidade só pode ser feita por pessoa física.

Sistema financeiro imobiliário (SFI)

Diante das limitações do SFH, o SFI foi foi criado pelo Governo e, no Paraná, engloba imóveis que custam mais do que R$ 800 mil – o valor mínimo depende do estado do país.

Nesta modalidade não há limite de comprometimento de renda, a aquisição pode ser feita por pessoa jurídica e o total para concessão do crédito do financiamento vai de 80 a 90% do valor do imóvel. Outra característica é que o SFI tem taxa de juros variável, o que reflete diretamente nas parcelas.

Parcelas do financiamento imobiliário

Como o financiamento é um empréstimo feito pelo banco, a forma como você irá devolver o dinheiro à instituição é determinante para conseguir sustentar o pagamento mês a mês. Se as parcelas alcançarem um valor fora da sua condição financeira, a situação pode se tornar incontrolável.

Além disso, é válido ressaltar que por ser um empréstimo, a devolução desse dinheiro acarreta na adição de juros, valor que estará embutido nas prestações. Por isso, compreender como funciona o financiamento é essencial para optar pelo melhor tipo, bem como para entender a estrutura da sua dívida.

Mais do que o valor do imóvel, as parcelas contêm a amortização e os juros. Esse primeiro se refere ao que está sendo devolvido ao banco em compensação ao valor emprestado. Já os juros são referentes ao empréstimo do dinheiro, uma espécie de aluguel que deve ser pago à instituição e é cobrado em cima do saldo devedor.

No país, são três diferentes modalidades para amortização da dívida do financiamento imobiliário: Tabela Price, SAC e SACRE. Cada uma tem uma forma diferente e cabe a você definir qual delas se encaixa melhor na sua realidade e na da sua família. Para ajudar nessa tarefa, explicaremos abaixo mais detalhes de cada uma:

Tabela Price

Nesse caso, as prestações são fixas e possuem amortização crescente e juros decrescente. Ou seja, nos primeiros meses, o valor da amortização é muito baixo, os juros é que ocupam boa parte do valor da parcela. Por outro lado, com o passar do tempo e pagamento das prestações, o montante da amortização começa a crescer e o do juros passa a diminuir. Porém, pelas parcelas serem fixas, um valor sempre deverá compensar o outro.

No entanto, no Brasil, esse tipo de financiamento foi adaptado e pode ocorrer variações nas parcelas. O motivo é que as prestações têm um indexador, a Taxa Referencial. As parcelas são reajustadas ao longo dos anos dependendo das oscilações da TR, o que pode dificultar o pagamento caso seus ganhos não acompanhem os índices da inflação.

A Caixa Econômica também passou a oferecer uma outra modalidade de financiamento com juros mais baixos e atrelado a outro índice: o IPCA (Índice de Preços do Consumidor Amplo). Essa opção pode viabilizar novas contratações de financiamento imobiliário e permite prestações mais baixas inicialmente, porém pode ser mais arriscada em certas situações, especialmente quando o financiamento é a longo prazo. Isso porque não há como ter uma projeção certa do indexador em um grande espaço de tempo. Quer saber mais sobre o assunto? Vamos explicar melhor mais à frente.

SAC

A sigla significa Sistema de Amortização Constante e tem como característica o fato de que o valor da amortização não muda desde o começo ao fim do contrato. Isso quer dizer que a única variação é dos juros, por isso as primeiras parcelas são sempre mais altas. Esse tipo de financiamento imobiliário tem uma dinâmica interessante, pois com prestações mais altas no começo, o devedor acaba amortizando mais rápido a dívida, o que o faz pagar um montante de juros menor.

Outro ponto positivo é que com parcelas que diminuem ao longo do tempo, vai ficando cada vez mais fácil realizar o pagamento. No entanto, no início do financiamento as prestações costumam ser altas, por isso é essencial avaliar se o pagamento será viável nos primeiros anos do financiamento.

SACRE

Esse sistema é um misto do SAC e da Tabela Price e significa Sistema de Amortização Crescente. As parcelas possuem um valor crescente no início do financiamento e depois passam a diminuir. Com o tempo, a amortização vai ficando maior e os juros vão caindo. Nesse tipo, a TR também é aplicada, mas geralmente entra apenas substituindo a correção monetária.

Assim como no sistema SAC, nesse tipo de financiamento as parcelas começam mais altas e, devido ao aumento da amortização, os juros ficam menores, pois o saldo devedor também é decrescente. O SACRE é calculado anualmente, data em que são reduzidos os juros do montante já pago.

Fatores de correção: IPCA e TR

Até o início de 2019 o único fator de correção utilizado pelos bancos do Brasil em financiamentos imobiliários era a Taxa Referencial, mas em agosto do mesmo ano a Caixa Econômica anunciou um novo fator de atualização do saldo devedor do contrato, o IPCA. Assim como falamos anteriormente, essa possibilidade tem suas vantagens, mas pode não ser a melhor escolha para o que você precisa. De qualquer forma, cada modalidade tem suas características e uma delas deve se encaixar melhor nas suas necessidades. Veja as particularidades de cada uma:

Principais Características por Fator de Correção
Atributos IPCA TR
Taxas de Juros De 2,95% a 4,95% ao ano De 6,5% a 8,5% ao ano
Modalidades de Financiamento Residencial: Aquisição de Imóvel Novo ou Usado Imóvel Residencial: Aquisição de Imóvel Novo ou Usado, Compra de Terreno e Construção, Reforma e Ampliação. Imóvel Comercial.
Uso do FGTS   Sim, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) Sim, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Linhas de Financiamento Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Pontos de Atenção Aumento da Inflação Aumento da TR
Atualização do Saldo Devedor Mensal Mensal
Sistemas de Amortização PRICE e SAC PRICE e SAC
Prazo de pagamento Até 360 meses Até 420 meses

*Fonte: site caixa.gov.br

A variação das prestações e do saldo devedor se comportam de forma diferente, dependendo se o contrato do financiamento usa a TR ou o IPCA. Utilizando um exemplo com o sistema de amortização SAC, em um financiamento de 300 mil reais com um prazo de 360 meses, o saldo devedor reduz de forma mais rápida quando o fator de correção é a TR e não o IPCA.

Quando falamos do valor das parcelas, utilizando a TR, elas diminuem com o passar dos anos. Por outro lado, quando o fator é o IPCA, o valor das prestações aumenta, já que sofre a mesma correção do IPCA aplicada ao saldo.

Como escolher?

Para decidir qual a melhor opção entre os tipos de financiamento imobiliário, a forma de amortização da dívida e o indexador utilizado, é importante analisar todos os pontos e organizar seu orçamento, optando pelo tipo que mais atende às suas necessidades e da sua família. Também é válido contar com a ajuda de especialistas no assunto, eles poderão contribuir com questões que muitas vezes você não teria considerado se tivesse resolvido sozinho. Seguindo esse caminho, você fará um bom negócio que vai gerar satisfação e tranquilidade do começo ao fim.

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